빌라명도소송 경매 낙찰받았는데 임차인이 나가지 않으면

빌라명도소송, 불법 점유로 왕창 손해본다

LAWFIRM JLP

빌라명도소송, 불법 점유로 왕창 손해본다

“내가 이 집을 어떻게 산건데”

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먹고살기 힘든 세상입니다. 월급은 그대로인데 부동산 시세는 계속 오르고 있죠. 내집마련? 과거에는 꿈이라도 꿀 수 있었습니다.

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지금은 전세 구하기도 빠듯해졌지요.

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그래도 목표를 가지고 열심히 사는 사람들이 있습니다. 이들이 내집마련을 위해 선택하는 방법 중 하나가 바로 부동산 경매죠.

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경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 매입하는 겁니다. 특히 빌라의 경우 경매로 올라오는 매물도 많고 아파트보다 저렴합니다.

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빌라를 낙찰받고, 이를 계기로 재산을 더 쌓아나가는 것. 경매를 시작하는 사람들이 가지는 희망 입니다.

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그런데 이런 희망이 짓밟히는 순간이 있습니다.

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낙찰받아 입주하려 하니 사람이 살고 있는 겁니다. 소유주가 바뀌었으니 퇴거하라 해도 나가지 않는 경우가 태반입니다. 혈압이 오르는 상황이죠.

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마음같아서는 억지로 끌어내고 싶을 수 있어요. 실제로 상담을 하다보면 이런 과격함을 보여주는 분들이 많습니다.

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100번 공감하지만, 정답이 아닙니다. 잘못하면 역으로 내가 고소당해 형사처벌을 받을 수 있습니다. 적법한 빌라명도소송 절차를 통해 임차인을 내보내는 것이 중요합니다.

소유권이전등기 마치면 바로 세입자 내보낼 수 있나?

경매로 매입하는 것이 훨씬 저렴한 이유는 법적 리스크가 있기 때문입니다. 낙찰받기 전 반드시 먼저 고려해야 할 부분이에요.

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그런데 많은 분들이 소유권이전등기만 마치면 끝난다고 생각합니다.

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물론 이때부터 소유자는 내가 됩니다. 하지만 임차인과의 권리관계는 전혀 다른 문제입니다. 이전 집주인과는 관계가 없습니다.

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결국 소유권을 넘겨 받아도, 임차인에게 점유권이 있으면 내보낼 수가 없는 겁니다. 빌라명도소송 준비 전 임차인의 법적 권리부터 검토해야 해요.

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임차인이 보증금을 반환 받았나요?

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임차인이 대항력을 갖추고 있다면 보증금 반환 문제를 해결해야 합니다. 낙찰 당시 보증금을 승계한 경우에는 직접 반환해야 합니다.

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이것이 경매에서 가장 큰 분쟁거리 입니다.

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확정일자가 유무에 따라 상황이 갈립니다. 대항력과 동시에 확정일자 까지 있는 경우에는 낙찰 당시 대금에서 보증금을 회수합니다.

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그러나 확정일자가 없는 경우에는 낙찰자가 보증금을 인수해야 합니다. 집을 사면서 임대인 보증금까지 떠안게 되는 거죠.

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임대차 계약이 만료된 상태에서 임차인이 보증금을 전액 회수한 경우에만 명도소송을 제기할 수 있습니다.

매일일보

불법점유 중인 임차인, 내용증명부터 통보해야만

임차인은 보증금을 회수했으면 퇴거해야 합니다. 이때부터는 불법점유가 되기 때문에 새로운 소유주가 빌라명도소송을 제기할 수 있습니다.

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다만 임차인이 보증금을 전액 수령하지 못했다고 항변할 수 있습니다. 실제로 경매로 넘어가도 전액 회수를 못하는 경우가 많아요.

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남은 금액이 있다면 새로운 세입자가 반환해야 합니다.

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이 과정에서 가장 조심해야 하는 것이 소통 입니다. 막상 소송을 제기하면 세입자가 말을 바꿔 복잡하게 만드는 경우가 많습니다.

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임차인의 불법점유가 맞다면, 먼저 내용증명부터 통보해야 합니다. 계약기간, 보증금 총액을 고지하고 점유권이 만료되었음을 전달하는 겁니다.

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추후 소송 시 확실한 증거로 남기 때문에 안전합니다. 사실관계를 정확히 알고 내용증명으로 통보하는 작업이 우선되어야 해요.

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만약 세입자가 거짓 주장을 하거나 퇴거를 계속 미룬다면, 소송에서 반론해 승소 판결을 받아야 합니다. 그 후에 별도의 강제집행 절차를 통해 내보낼 수 있습니다.

임차인 강제퇴거, 생각처럼 잘 되지 않는 이유는?

“변호사님, 더 이상은 못 버텨요. 빨리 내보내야 합니다”

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“법이 있는데 강제로 밀어내면 되지 않아요?”

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입주를 압두고 경매했는데 명도소송 분쟁이 생기면 정말 골치아픕니다. 생각했던 것보다 입주가 지연되면서 곤란해하는 분들이 많습니다.

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빌라명도소송은 원래 기간이 오래 걸립니다. 임차인의 불법점유가 확실해도, 소송을 통해 집행권원을 받고 강제집행 절차를 밟아야 하기 때문입니다.

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실제 강제퇴거 까지 6개월 이상 소요됩니다. 이것도 속전속결로 대응했을 때나 가능한 기간입니다. 임차인의 불법점유 사실을 즉시 입증하는 것이 관건입니다.

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또 주의해야 하는 것이 있어요.

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소송 중에 세입자가 점유권을 제3자에게 넘기는 경우가 있습니다. 오로지 절차를 지연시킬 목적으로 벌이는 짓입니다.

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점유인이 바뀌면 소송에서 이겨도 강제집행이 불가능하기 때문이에요. 이런 사태가 벌어지지 않도록 소송 전 점유이전금지가처분을 꼭 해두어야 합니다.

작은 투자로 내집마련, 잘못하면 배꼽이 더 커져

부동산 경매는 정말 좋은 선택지 입니다. 자력으로 내집마련 하기가 더 어려워지는 상황이라 경매가 주목받고 있습니다.

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하지만 말씀드린 것처럼 법적 분쟁의 소지를 내포하고 있어요.

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잘 대처하지 못하면 낙찰 후 엄청난 손해를 볼 수 있습니다. 경매 전 전문가 자문을 받는 것이 안전합니다. 이미 문제가 생겼다면 즉시 법률 상담을 받으셔야 합니다. 

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세입자를 내보내는 것, 조속히 대처하지 않으면 마이너스 폭탄을 맞을 수 있습니다. 바로 문의주시기 바랍니다.